La compra de un inmueble supone incurrir en una serie de impuestos. Si eres tú el comprador, ojo, dos nuevas palabras son tu nuevo compañero de viaje: el IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Se estará sujeto a uno u otro en función de:
- Las veces que se haya transmitido el inmueble
- Si el vendedor es empresario, profesional o particular.
- Y el uso que se hará del propio inmueble.
¿Tributación por IVA O ITP al comprar una casa?
Esta es la principal cuestión que hay que plantearse a la hora de realizar la operación. En este sentido es importante determinar la transmisión del inmueble.
- Si es primera transmisión no estará exenta de IVA, según lo previsto en el artículo 20.UNO.22º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. ¿Cuando se considera de primera transmisión? La realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya edificación o rehabilitación esté terminada. Por tanto, estas operaciones no estaría exentas de IVA, por lo que habría que determinar la calificación del inmueble (vivienda, terreno, plaza de garaje, local comercial,…) para determinar el tipo de gravamen al que estaría sujeta la operación (4%, 10% o 21%).
- La segunda o ulteriores entregas de edificaciones estarían exentas de IVA. Según el artículo 7 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, son transmisiones patrimoniales “las transmisiones patrimoniales onerosas por actos << inter vivos >> de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas”. En el apartado 5 del mismo artículo se hace referencia a que no estarán sujetas a Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) las operaciones realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad y, en cualquier caso, cuando estén sujetas a IVA, salvo las operaciones referidas a inmuebles y que estén exentas de IVA.
Una vez determinado el tipo de transmisión, quedaría determinar si las partes actúan como empresarios o profesionales según lo previsto en el artículo 5 de la LIVA.
En el caso de que el comprador actuará como particular
Se atenderá a lo expuesto en los párrafos anteriores, sujeto a IVA si es primera entrega, sujeto y exento a IVA, y por tanto, sujeto a TPO si es segunda o posterior entrega.
En el caso de que un empresario o profesional desee comprar una casa
La salvedad surge cuando el adquirente entra en la calificación de empresario o profesional y es segunda o ulterior entrega, en este caso la operación puede tributar como sujeta y exenta de IVA y sujeta a TPO, o bien, si el transmitente decide renunciar a la exención, según los términos previstos en el artículo 20.DOS de la LIVA, incurriría en la inversión del sujeto pasivo según los términos descritos en el artículo 84.2º.e) de la LIVA, y por tanto no estaría sujeto a TPO, pero si a AJD.
En este último caso, para el empresario o profesional, es muy interesante desde un punto de vista del ahorro fiscal, estudiar ambas operaciones, ya que si en la operación no se renuncia a la exención, el empresario tendría que tributar por TPO, cuyo tipo de gravamen oscila entre el 6 % y el 10 % (según Comunidad Autónoma), y que a diferencia del IVA, no es recuperable. Sin embargo si se renuncia a la exención, la figura de la inversión del sujeto pasivo provoca un efecto neto en la autoliquidación de IVA (ya que se repercute y se soporta al mismo tiempo) y tan sólo habría que soportar el impuesto de AJD.
En definitiva, la renuncia a la exención provoca un ahorro fiscal importante a la hora de realizar una operación de compra inmobiliaria. Para su adopción es importante cumplir una serie de requisitos, que ante cualquier duda, es preferible que sean comprobados por una persona de alta cualificación fiscal, y así evitar posibles comprobaciones tanto de la AEAT como de las Agencias Tributarias autonómicas.
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