La realidad sobre cómo calcular la plusvalía municipal en 5 minutos

Este es un post que te aclara cualquier duda sobre cómo se calcula el impuesto de plusvalía municipal para quien venda o herede una casa. Y es que el Consejo de Ministros ha aprobado recientemente un Real Decreto-ley que adapta la forma que existía, a la sentencia del Tribunal Constitucional que declaró ilegal este tributo el pasado 26 de octubre de 2021.

Esta sentencia establece que el impuesto local sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), conocido como la plusvalía municipal, se calculaba con un sistema objetivo y obligatorio ajeno a la realidad del mercado inmobiliario y a la capacidad económica declarada por el contribuyente.

Es por ello que la nueva normativa adapta el impuesto municipal a la inestabilidad del mercado inmobiliario, con el objetivo de que se pague plusvalía sólo en caso de que se venda o traspase una vivienda cuando se ha generado una ganancia.

En caso de ganancia, el contribuyente entonces podrá elegir el método de cálculo, siendo ambos optativos, Veamos en detalle las dos alternativas que establece el real decreto para el cálculo del impuesto y que el contribuyente es libre de elegir.

Alternativas de cálculo de la plusvalía municipal

Opción 1. Fórmula objetiva para calcular la plusvalía municipal

Se sustituyen los porcentajes anuales aplicables sobre el valor catastral del terreno por unos coeficientes máximos, en función del número de años transcurridos desde la operación.

Se establece en este caso que la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del inmueble, en el momento del devengo, con unos nuevos coeficientes que cada año aprueben los ayuntamientos. No obstante, los coeficientes nunca podrán superar los siguientes límites:

Estos coeficientes se irán actualizando anualmente en los presupuestos generales del Estado en función de la evolución del mercado inmobiliario.

Como hemos indicado más arriba este se trata de un método optativo, ya que el contribuyente tiene la opción de tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión del inmueble. La vemos a continuación.

Opción 2. Plusvalía municipal real

Será un cálculo en base a la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor de venta. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real.

Y, ¿esto cuándo será efectivo? Ambas alternativas son viables desde el 10 de noviembre de 2021. Si usted ha vendido o heredado una casa a partir de esta fecha podrá elegir entre estos dos modelos, aquella que sea más conveniente para usted.

Nuevo supuesto de no sujeción para los casos de inexistencia de incremento de valor

En el Real Decreto se añade un apartado en el artículo 104 que cita así: “No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición”

Para que ello se cumpla, el interesado deberá declarar la transmisión y adquisición. Se entiende por interesados, las personas o entidades a que se refiere el artículo 106 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.

Artículo 106. Sujetos pasivos.

Es sujeto pasivo del impuesto a título de contribuyente:

a) En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título lucrativo, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate.

b) En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título oneroso, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que transmita el terreno, o que constituya o transmita el derecho real de que se trate.

En los supuestos a que se refiere el párrafo b) del apartado anterior, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate, cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España.

Conoce qué reglas marca este nuevo supuesto:

• Como valor de transmisión o de adquisición del terreno se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores:
  • El que conste en el título que documente la operación (en caso de transmisiones lucrativas: el declarado en el ISD)
  • O el comprobado por la Administración tributaria.  
• En las transmisiones de un inmueble en los que haya suelo y construcción, se entenderá como valor del suelo el que resulte de aplicar la proporción que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total y esta proporción se aplicará tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición.
• En  el caso de posterior transmisión de  estos inmuebles, para el cómputo del número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto el incremento de valor de los terrenos, no se tendrá en cuenta el periodo anterior a la adquisición correspondiente a la transmisión no sujeta  excepto en los supuestos de aportaciones o transmisiones de bienes inmuebles que resulten no sujetas en virtud de lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 104 del TRLRHL (transmisiones a favor de los cónyuges o hijos) o en la disposición adicional segunda de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (fusiones, escisiones y aportaciones de activos).

Si necesitas ayuda determinar cuál es la mejor opción para tributar la plusvalía municipal de tu vivienda, ¡escribe a nuestro equipo!