Contrato de alquiler reforma marzo 2019

Nueva normativa al firmar un contrato de alquiler

A partir del 6 de marzo de 2019 cada contrato de alquiler, firmado en España, deberá asumir los cambios introducidos por la nueva norma publicada en El Boletín Oficial del Estado (BOE)el día 5 de marzo.

El Real Decreto-ley 7/2019 entró en vigor ayer por pero deberá convalidarse en el plazo máximo de 30 días por la Diputación Permanente del Congreso.

No es un decreto con carácter retroactivo si bien, tal y como recoge, si las partes lo acuerdan y mientras no resulte contrario a las previsiones legales, «los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley”

¿Qué cuáles son las novedades de este nuevo Decreto? Toma nota:

Duración del contrato de alquiler.

Una de las principales novedades es la ampliación de la duración mínima del contrato de alquiler. Si ambas partes no pactan una vigencia inferior, los contratos de alquiler se firmaran mínimo:

  • De tres a cinco años: En caso de que el propietario sea una persona física.
  • El periodo mínimo impuesto se alargará a siete años: si el propietario es una empresa

Hasta ahora, el periodo máximo que podía durar en la vivienda alquilada eran tres años sin necesidad de renovar el contrato de alquiler. Igualmente, una vez pasados los cinco o siete años, se amplía la prórroga tácita de uno a tres años sino hay preaviso de forma fehaciente

Aumento del plazo de preaviso cancelación del contrato de alquiler.

  • En caso de no renovación decisión del propietario: El nuevo real decreto concede un mayor tiempo de planificación a los arrendatarios. Si finalizados los años de duración del contrato, el propietario quiere recuperar su propiedad deberá avisar al inquilino con cuatro meses de antelación. Actualmente bastaba con que se preavisará 30 días antes de la finalización del contrato de alquiler.
  • En caso de no renovación decisión del inquilino: El inquilino deberá avisar con dos meses de antelación a su arrendador. Antes era un mes.

Límite a la fianza con la firma del contrato de alquiler.

Las exigencias para el alquiler de una vivienda en algunas ciudades sobre todo, son excesivas. Esta medida permite limitarlas. Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza (de un mes)

Eliminación de la publicidad registral de los contratos de alquiler

Esta medida otorga eficacia legal frente a terceros durante el plazo de los cinco primeros años del contrato, o siete años si el arrendador es persona jurídica.

Gastos de gestión inmobiliaria.  

  • El arrendador como persona jurídica está obligado por ley a asumir todos los gastos de gestión inmobiliaria y formalización de contrato. No se admite pacto entre las dos partes. Esto no quiere decir que sea el propietario (empresa) quien pague la comisión de la agencia inmobiliaria. La norma se refiere únicamente al coste de la gestión del contrato.
  • Cuando el arrendador sea persona física se mantiene el criterio de libertad de pacto.

Bonificaciones fiscales a la vivienda de protección oficial

A partir de ahora si los Ayuntamientos quieren, pueden conceder bonificaciones de hasta el 95% del impuesto del IBI a aquellos propietarios de una vivienda de protección oficial (VPO) que decidan alquilar su vivienda. El municipio puede subordinar este incentivo a sus políticas pública de vivienda, como por ejemplo, actualizar el precio futuro en función del índice de precios público.

Limitación de la actualización de rentas por toda la duración del contrato

Hasta esta reforma, las partes interesadas podían pactar en el contrato de alquiler  el tipo de subida que se aplicaría a la renta durante los años de vigencia del contrato. En la actualidad, durante  la vigencia de un mismo contrato, el propietario no podrá subir el alquiler anual más allá de lo que marque el Índice de Precios al Consumo (IPC).Esta medida se aplicaría con independencia de la renta que se pague, y no solamente por el plazo de la prórroga legal obligatoria.

ANOTACION: El propietario podrá establecer un incremento adicional en la renta, siempre que haya un acuerdo con el inquilino, si realiza obras de mejora en la vivienda durante el contrato.

Desahucio

Se elimina los lanzamientos abiertos en los procesos de desahucio por impago de rentas u otras cantidades debidas. Es decir, se pone fin a los desahucios que se determinaban sin concretar la hora y la fecha en la que se personaría la comitiva judicial y/o dispositivo policial. Con esta nueva norma, el procedimiento para el desahucio será el siguiente:

  • Los servicios sociales deberán enviar un informe al juzgado analizando la situación de los desahuciados.
  • Una vez que el informe sea recibido en el juzgado, y en casos de familias con menor capacidad económica, vulnerabilidad o con mayores cargas familiares, se paralizará el procedimiento durante un mes (3 si es una empresa) para dar tiempo a buscar una solución para los desahuciados.

Penalizaciones a la vivienda vacía.

Se capacita los ayuntamientos a aplicar gravámenes a las viviendas vacías. Aunque, antes, dicho mecanismo ya era competencia de los municipios, la novedad es que ahora las comunidades autónomas tiene la capacidad de determinar que es una vivienda vacía y que no lo es. Hasta ahora, esta había sido competencia exclusiva de la Administración General del Estado.

Control sobre los pisos turísticos.

  • Se mejora  la exclusión de la vivienda de uso turístico en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y se establece una remisión clara a la normativa turística que regula los pisos turísticos.
  • Limitaciones al alquiler turístico en comunidades de propietarios. Se introduce  la posibilidad de que por acuerdo de una mayoría de tres quintas partes de los propietarios se puedan limitar o condicionar los pisos turísticos, estableciendo la posibilidad de acordar una mayor contribución de estos a los gastos generales (hasta un 20% más). Hasta ahora los vecinos tenían capacidad de vetar la conversión de un piso de alquiler de la finca a un piso turístico. Para ello el bloqueo debía contar con la unanimidad de los vecinos.

Modificación de Ley de Enjuiciamiento Civil

Tramitación de los procedimientos arrendaticios por cuantía y no por materia. De esta forma se garantiza al inquilino que pueda acudir al proceso de juicio verbal cuando la cuantía del procedimiento sea de inferior o igual a 6.000 euros, beneficiándose a su vez de la posibilidad de litigar sin abogado y procurador cuando la cuantía no supere los 2.000 euros en virtud de lo dispuesto en el art. 23.2.1º de la LEC. Esta modificación legal permitirá aflorar litigios en materia de cláusulas abusivas en contratos de arrendamiento de vivienda, hasta la fecha prácticamente inexistentes por el coste económico que ello suponía para el perjudicado.

EXCEPCIÓN: desahucios y reclamaciones de rentas que continuarán tramitándose por el juicio verbal especial.

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