¿Cómo afecta a los alquileres vigentes? ¿Qué ocurre si no se convalida?
El contexto: dos reales decretos-ley aprobados el mismo día
El pasado 20 de marzo de 2026, el Gobierno de España aprobó en Consejo de Ministros Extraordinario un paquete de medidas económicas y sociales para dar respuesta a la creciente inestabilidad provocada por la irrupción de la Guerra de Irán en el tablero geopolítico mundial y en la economía global.
La Guerra de Irán lleva semanas azotando la economía a nivel mundial y ya está provocando consecuencias que trascienden al aspecto social, con repercusiones que los ciudadanos soportamos de manera directa.
El Gobierno tardó tres semanas en aprobar las primeras medidas para paliar las consecuencias negativas que el sector productivo, económico y empresarial ha venido soportando. En ese Consejo de Ministros Extraordinario se aprobaron dos reales decretos-ley diferenciados:
1. Real Decreto-ley de 20 de marzo — Plan Integral de Respuesta a la Crisis en Medio Oriente
Contiene medidas en materia energética, económica, de apoyo a la industria, tributarias, agrarias, pesqueras, de transporte y sociales.
2. Real Decreto-Ley 8/2026, de 20 de marzo — Medidas en el alquiler
Este es el objeto principal de este artículo. Se trata de un paquete íntegramente social, con dos artículos de suma importancia para arrendadores y arrendatarios de vivienda habitual.
Medidas del Plan Integral (primer Real Decreto-ley)
A modo de contexto, el Plan Integral de Respuesta a la Crisis en Medio Oriente incluye, entre otras, las siguientes medidas:
Medidas energéticas
Descuentos a consumidores domésticos vulnerables y vulnerables severos, ampliación del bono social término y garantía de suministro de agua y energía.
Medidas económicas y de apoyo a la industria
Devolución de gastos por cancelación de actividades de promoción del comercio internacional; impulso a la descarbonización industrial; y creación del programa Auto+ para incentivar la adquisición de vehículos eléctricos y electrificados.
Medidas tributarias
Afectan al IRPF, renta de no residentes, patrimonio y sociedades. Destacan deducciones por obras de mejora energética en viviendas, por adquisición de vehículos eléctricos y puntos de recarga, y libertad de amortización en inversiones con energías renovables. También se revisan los tipos del impuesto sobre hidrocarburos y se prevé una bonificación de hasta el 50% en el IBI para inmuebles con instalaciones de aprovechamiento solar o de energía ambiente.
Medidas agrarias y pesqueras
Ayudas extraordinarias y temporales para sufragar el precio del gasóleo para productores agrarios y ayuda compensatoria a empresas armadoras de buques pesqueros por el incremento del precio de los combustibles.
Medidas en el transporte
Ayuda extraordinaria y temporal de 0,20 euros por litro de gasóleo para titulares de vehículos con derecho a devolución parcial del impuesto sobre hidrocarburos, entre otras.
Medidas sociales
Prohibición de despido por fuerza mayor o causas económicas, técnicas, organizativas y de producción para las empresas beneficiarias de las ayudas directas previstas en el real decreto-ley, hasta el 30 de junio de 2026.
Real Decreto-Ley 8/2026: lo que importa a arrendadores y arrendatarios
Esta norma contiene únicamente dos artículos, pero son de suma importancia para quienes tienen un contrato de arrendamiento de vivienda habitual vigente.
Artículo 1 — Prórroga obligatoria a solicitud del arrendatario
El primer artículo establece una prórroga obligatoria que el arrendador está obligado a soportar, siempre que el arrendatario la solicite. Para que sea aplicable deben concurrir dos requisitos:
Requisito 1 — Contrato en situación de prórroga
El contrato debe estar vigente en una situación de prórroga. La norma contempla dos hipótesis: que vaya a producirse la prórroga obligatoria del art. 9.1 LAU antes del 31 de diciembre de 2027, o bien que el contrato se encuentre en situación de prórroga tácita conforme al art. 10.1 o 10.2 LAU.
Requisito 2 — Límite de la prórroga obligatoria
El legislador ha limitado esta prórroga: se articula por plazos anuales (no mensuales), con un máximo de dos años adicionales.
Este precepto no se aplicará cuando arrendador y arrendatario acuerden la renovación del contrato o la celebración de uno nuevo, siempre que sea con una renta inferior a la del contrato vigente.
Artículo 2 — Limitación de la actualización anual de la renta
El incremento de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda queda limitado a un máximo del 2% respecto a lo que el arrendatario estaba pagando.
¿Qué ocurre si el Congreso no convalida el Real Decreto-Ley?
Si en el plazo de 30 días naturales desde su publicación el Congreso de los Diputados no aprueba o convalida estos reales decretos-ley, dejarán de aplicarse.
Sin embargo, durante ese mes los arrendatarios que soliciten la prórroga obligatoria tendrán derecho a que se les aplique, con un mínimo de un año o el acuerdo que alcancen las partes. Sus efectos perdurarían aunque el Real Decreto-Ley no llegara a ser convalidado.
Atención
El inquilino que no haya ejercido su derecho durante ese plazo de 30 días perdería definitivamente su derecho a la prórroga obligatoria en caso de no convalidación.
Zacarias Romero Hernandez
Abogado Colegiado n.16499 ICAS – Jurídico
