El alquiler: Ventajas fiscales y gastos deducibles

Hacienda se está poniendo cada vez más seria en su lucha contra el fraude y lleva varios años incluyendo dentro de sus campañas de inspección, la investigación de los arrendamientos de viviendas «en negro», con especial interés en los alquileres vacacionales, las ofertas en portales de internet, los inmuebles que se declaran como vacíos y no lo están, y los que inmuebles que sí están vacíos pero se declaran como viviendas habituales.

A pesar de los avisos de la Hacienda Tributaria muchos inquilinos y propietarios siguen actuando en negro, pensando que es más ventajoso para ellos huir de la legalidad. No obstante, y a pesar de qué es algo obligatorio y duramente perseguido, el arrendador y el inquilino se les olvida que existen una serie de deducciones y bonificaciones fiscales a la hora de declarar el alquiler.

El alquiler: Ventajas para el arrendador

• Rendimientos del capital inmobiliario. Se consideran rendimientos íntegros del capital inmobiliario los derivados del arrendamiento de inmuebles rústicos y urbanos, así como los rendimientos derivados de la constitución o cesión de derechos o facultad de uso o disfrute sobre inmuebles rústicos o urbanos. ¿Cómo se determina el rendimiento neto del capital inmobiliario? El rendimiento neto será el resultado de restar a los rendimientos íntegros del capital inmobiliario los gastos fiscalmente deducibles.
• Reducción 60% sólo para alquileres de inmuebles destinados a vivienda. Hasta el 31/12/2010 esta reducción era del 50%, pero desde el 1 de enero de 2011 se eleva al 60% y sólo tributa el 40% del rendimiento neto (ingresos-gastos) obtenido por alquileres de viviendas. Y además desde el 01/01/2015 la reducción sólo se aplica al rendimiento cuando es positivo y no perjudicará (como antes) al rendimiento negativo. Por tanto, si hay pérdidas por del alquiler serán deducidas en su totalidad sin reducción.

Nota: Es importante señalar que en el caso de que no se declare el alquiler y Hacienda lo detecte en una revisión, no se podrá aplicar ninguna de estas reducciones. La reducción del 60% para alquiler de viviendas sólo se aplica a los rendimientos declarados. Por tanto, si se detectan alquileres no declarados éstos no tendrán derecho a ninguna reducción y tributarán al 100%. Aunque sí podréis descontar los gastos que podáis justificar. Por ello es importante que conservéis todas las facturas.

¿Qué gastos del alquiler son deducibles?

• Intereses y gastos financieros. Son deducibles todos los gastos derivados del préstamo empleado en la adquisición o mejora del inmueble arrendado. Entre ellos podemos destacar:

1. Los intereses
2. Los seguros vinculados al préstamo: seguro de amortización, seguro de incendio, seguro de desempleo, etc.
3. Comisiones bancarias: comisión de apertura o comisión por cancelación del préstamo o de amortización anticipada, etc.

De las cuotas del préstamo, no se deduce la amortización, sólo son deducibles los intereses. Más adelante veremos lo que se puede deducir en concepto de amortización.

• Gastos de conservación y reparación. Dentro de este capítulo se pueden deducir todos los gastos necesarios para mantener el inmueble en condiciones normales para poder alquilarlo, tales como pintar o arreglar las instalaciones o cambiar elementos defectuosos (calefacción, puertas, ventanas u otros). Pero, ten en cuenta que, no son deducibles las mejoras, ni los gastos de ampliación, ya que estos se consideran como mayor valor del inmueble, aunque sí podremos recuperarlos a través de las correspondientes amortizaciones que veremos más adelante.

• Impuestos y tasas locales pagados por el inmueble. Los más habituales son el IBI y la tasa de basuras.

• Seguros contratados sobre el inmueble. Podemos deducir todas las primas de contratos de seguro relacionadas con el inmueble alquilado, bien sea de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros.

• Servicios pagados a terceros. En esta categoría se incluyen los siguientes gastos:

1. Gastos de administración
2. Vigilancia o/y portería
3. Cuidado de jardines
4. Comunidad de propietarios, etc.
5. Comisiones u honorarios pagados a la inmobiliaria, gestoría o asesoría, tanto por la formalización del contrato de arrendamiento, como por la intermediación o cualquier otro servicio, incluido el servicio de asesoramiento por confeccionar las declaraciones de IVA (para alquileres de locales de negocio u oficinas) y los de abogados por defensa jurídica.

• Suministros : agua, luz, gas, etc. Sólo son deducibles los gastos pagados por el propietario o arrendador. En el caso de que se los cobre al inquilino junto con el alquiler, hay que declararlos como ingresos y como gastos. De forma que suma y resta en el rendimiento neto y no afecta al resultado de la declaración.

• Amortización del inmueble y del mobiliario o instalaciones incluidas. Este concepto debe aplicarse siempre a todos los alquileres y se olvida muchas veces por desconocimiento.  ¿Qué es la amortización? En un sentido técnico, la amortización es la depreciación efectiva. Es decir el gasto o deterioro por el uso y el transcurso del tiempo que sufren tanto los inmuebles como el mobiliario y demás enseres que tengan una vida útil superior al año. El gasto deducible por amortización es el resultado de aplicar los siguientes porcentajes:

1. Para los inmuebles, el 3% de la construcción. Para lo cual se toma el mayor de los siguientes valores: del valor catastral o el coste de adquisición satisfecho, sin incluir en ambos casos el valor del suelo. Por tanto, como veréis este es un concepto que siempre debe aplicarse y que espero que no se os olvide a partir de ahora.

Nota: En recibo del IBI normalmente viene detallado el valor del suelo y de la construcción. Por tanto, cuando el valor de adquisición sea mayor, caso de un inmueble nuevo, el valor del suelo se calcula prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejado en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Por ejemplo, si el inmueble costó 200.000€ y del valor catastral el 20% corresponde al valor del suelo y el 80% a la construcción, aplicamos ese mismo porcentaje al valor de adquisición. Por tanto, en ese caso descontaremos en concepto de amortización 4.800€ (200.000 x 0,80 x 0,03). Como veis, este importe puede ser suculento y si no lo aplicáis, estaréis pagando en exceso a las arcas públicas.

2. Para el mobiliario, instalaciones y enseres alquilados conjuntamente con el inmueble, podemos deducir un 10% del coste de adquisición cada año. Por ejemplo, si los muebles de la cocina costaron 2.000€, se puede deducir 200€ cada año.

• Recibos impagados. Aunque la mayoría de la gente sólo declara los alquileres cobrados, debéis saber que la Ley obliga a declarar los ingresos devengados y no cobrados. Sé que es duro y difícil de entender, pero a cambio nos permite deducir los recibos impagados cuando estemos en una de las siguientes situaciones:

1. Que el deudor se halle en situación de concurso.
2. Que entre el momento de la primera gestión de cobro realizada hasta fin de año haya transcurrido más de 6 meses, y no se haya renovado el crédito.

CASOS ESPECIALES

• ALQUILERES DE TEMPORADA

Los inmuebles que sólo se alquilan parte del año, como por ejemplo los pisos alquilados a estudiantes o casas en la playa, no tienen derecho a la reducción del 60%. Deben tributar por el 100% de la renta devengada descontando la parte proporcional de los gastos en función de los días que ha estado alquilado el inmueble. Por ejemplo, si se trata de una casa de la playa que se alquila sólo julio y agosto (62 días) sólo podremos deducir el importe de la amortización, intereses, seguros, IBI, etc. correspondientes al número de días del año en que el inmueble ha estado arrendado. Por tanto, multiplicaremos cada importe por 62 y lo dividimos por 365 días.

Sin embargo, en el supuesto de que el inmueble no hubiera estado alquilado durante todo el año, por ser el primer año que se alquila o porque el inquilino ha abandonado el inmueble, aunque sólo podáis deducir la parte proporcional de los gastos en función del tiempo que se ha alquilado, sí podréis aplicar la reducción del 60% o del 100% si ha cumplido los requisitos comentados anteriormente.

Y no olvidéis que de los días que ha estado el inmueble sin alquilar hay que declarar la renta imputada como otro inmueble a nuestra disposición.

• ALQUILER DE LOCALES DE NEGOCIO U OFICINAS

Este tipo de alquileres pueden deducir los mismos gastos que los anteriores (IBI, seguros, gastos financieros, de comunidad, etc. y por supuesto la amortización del valor de la construcción) pero, no pueden aplicar la reducción adicionales del 60%.

Además, tienen dos particularidades que lo complican:

1. Están sujetos a IVA. Es decir, el arrendador debe cobrar un 21% adicional a la renta devengada e ingresarlo en Hacienda a través del modelo 303. Pero ese IVA cobrado, ni es un gasto deducible en la Renta, ni es un mayor ingreso.
2. Y están sujetos a retención. Es decir, el arrendatario debe descontar del pago del alquiler una retención del 20% en el 2015 y del 19% en el 2016 (21% desde el 1/1/2012 al 31/12/2014), que ingresará a Hacienda en el modelo 115. Esa retención es parte del pago de la declaración del IRPF del arrendador y la descontará de su cuota a pagar. Para acreditarlo, el arrendatario tiene obligación de entregarle al arrendador un certificado con las retenciones practicadas.

• ¿CUÁNDO NO SE APLICA RETENCIÓN?

1. Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados. Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 € anuales
2. Cuando el arrendador esté obligado a tributar por alguno de los epígrafes del grupo 861 del IAE y no resulte cuota cero, o bien por algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no resultase cuota cero (valor catastral de los inmuebles superior a 601.012,10 euros).

VENTAJAS PARA EL INQUILINO

• Deducción por alquiler de vivienda. Desde el 1 de Enero de 2015 se eliminó la deducción por alquiler de la vivienda habitual. No obstante, podrán seguir aplicando la deducción en los términos que se exponen a continuación, los contribuyentes que hubieran celebrado un contrato de arrendamiento antes del 1 de Enero de 2015 por el que hubiera satisfecho, con anterioridad a dicha fecha, cantidades por el alquiler de la vivienda habitual. En todo caso, será necesario que el contribuyente hubiera tenido derecho a la deducción por alquiler de la vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas por el alquiler de dicha vivienda en un periodo impositivo anterior a 1 de Enero de 2015

El régimen aplicable en estos casos, es el siguiente: Los contribuyentes con base imponible inferior a 24.107,20 euros y que estén satisfaciendo alquileres por su residencia habitual podrán aplicarse una deducción sobre la cuota íntegra del impuesto. La cuantía de esta deducción es el 10,05% de las cantidades satisfechas en el ejercicio al arrendatario y la base máxima de deducción:

1. Cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales: 9.040 euros anuales
2. Cuando la base imponible esté comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales: 9.040 euros menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales.

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