Regulación alquiler vacacional dentro de una comunidad de propietarios

Cuando uno vive en comunidad, las decisiones de uno suelen afectar a muchos. Esto es lo que ocurre con el alquiler vacacional, sobre todo en las ciudades declaradas como zonas turísticas, donde es más habitual encontrar disputas entre propietarios, acerca de la aprobación o prohibición del alquiler vacacional en el propio edificio.

La lucha por proteger la residencia principal de muchos con el deseo de inversión de otros, hace que hoy planteemos las siguientes preguntas: ¿Es posible prohibir el alquiler vacacional desde la comunidad de propietarios? ¿Qué hacer cuando el alquiler vacacional se convierte en una actividad molesta en la comunidad?

La regulación para responder a estas preguntas la encontramos en la ley de propiedad horizontal (LPH) así como en la normativa turística existente en cada comunidad autónoma. Veamos que dicen:

Normativa Ley de Propiedad Horizontal en cuanto al alquiler vacacional en una comunidad

En el artículo 17.6 y artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal dice:

17.6 Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

17.7 Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

Lo que viene a decir estos artículos es que a priori, la capacidad de la comunidad de propietarios de prohibir o aprobar el alquiler vacacional, está sujeta a los acuerdos expresados en los estatutos de la comunidad, aprobados por todos los propietarios y de forma unánime.

«El alquiler vacacional dentro de una comunidad de vecinos está sujeta a los acuerdos expresados en los estatutos de dicha comunidad»

No obstante, en el caso de que no se logre la mayoría simple, la comunidad de propietarios puede trasladar la situación a un juez para que decida en equidad.

El traslado de la situación al juez se deberá hacer dentro de los 30 días siguientes a la fecha de la segunda junta. A su vez, el juez debe tomar su decisión en el plazo de los 20 días siguientes a la fecha en que se le trasladó la cuestión.

Una vez el juez zanje el asunto y en el caso de que se prohibiera el alquiler vacacional:

1. Habría que introducir dicho acuerdo en los estatutos.
2. La comunidad de propietarios debe inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad para que éste tenga efecto frente a terceros. Como por ejemplo nuevos compradores.

Por otro lado, aun estando aprobado el alquiler vacacional y bajo el amparo del artículo 7.2 LPH la comunidad de propietarios podría llevar a los tribunales al propietario que realice alquiler vacacional si se demuestra que es una actividad molesta.

El alquiler vacacional como actividad molesta en la comunidad de propietarios

Tal como comentamos en nuestro post Responsabilidad del propietario por los actos de su inquilino, en caso de que se otorgue la razón a la comunidad, el propietario:

• Deberá cesar la actividad de alquiler vacacional.
• Podría tener que indemnizar a la comunidad de propietarios por daños y perjuicios
• Puede perder el derecho de uso de la vivienda por tiempo de hasta tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.

En definitiva, nuestro consejo es, que tanto si usted quiere comprar una vivienda como inversión como si busca una residencia para vivir y no quiere que le importunan inquilinos vacacionales deberá comprobar, antes de su compra, que dicen los estatutos de la comunidad respecto del alquiler vacacional.

Normativa turística en cuanto al alquiler vacacional en una comunidad

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula el arrendamiento de fincas destinadas a vivienda o a usos distinto, excluye explícitamente el alquiler vacacional de esta regulación y transfiere dicha competencia a las Comunidades Autónomas.

A día de hoy nos encontramos frente a un marco regulativo heterogéneo donde no  hay una norma común. Existen normas turísticas a cumplir en cada comunidad autónoma pero la prohibición absoluta del alquiler vacacional tan solo se da cuando la comunidad de propietarios lo recoja en sus estatutos. Es decir, únicamente será válida la prohibición de la comunidad de propietarios ante la comunidad de propietarios en los casos en que la prohibición se haya establecido en los términos analizados anteriormente.

A título informativo, detallamos las características  sobre alquiler vacacional de alguna de las legislaciones autonómicas donde nuestro despacho presta servicio.

Regulación del alquiler vacacional en Andalucía

En Andalucía, el alquiler vacacional está regulado desde 2016 por el Decreto 28/2016 del 2 de febrero. Según esta norma las características que debe tener una vivienda para ser dada de alta como vivienda turística son:

• Disponer de licencia de ocupación y cumplir con las condiciones técnicas y de calidad exigibles
• Formalizar la inscripción gratuita de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía
• Las habitaciones han de tener ventilación (exterior o a patio) y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas
• Estar amueblado y equipado para su ocupación inmediata
• De mayo a septiembre las habitaciones de la casa deben tener elementos fijos de refrigeración. De octubre a abril, por el contrario deberán estar provistos de un sistema de calefacción.
• Botiquín de primeros auxilios
• Disponer de información turística de la zona (mapas, lugares de ocio, restaurante, plano del transporte urbano, etc.)
• Libro de Hojas de Quejas y Reclamaciones así como un cartel indicando en un lugar visible.
• Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes
• Ropa de cama y menaje en función del número máximo de ocupantes
• Facilitar un número de teléfono a los inquilinos para atender y resolver cualquier incidente.
• Informar a los usuarios de las normas relativas al uso de las instalaciones y equipos de la vivienda.
• Colaborar con la inspección turística en el eventual desempeño de sus funciones

Regulación del alquiler vacacional en la Comunidad Valenciana

Requisitos mínimos que deben cumplir las viviendas para poder optar a la licencia:

• Clasificar la vivienda según las categorías establecidas en el Anexo del Decreto 92/2009 del 3 de julio
• Vivienda en condiciones perfectas de mantenimiento. Y en equilibrio con la categoría asignada
• Suministros dados de alta y equipamientos precisos para poder ocuparla.
• La identificación de vivienda turística así como su número de registro debe mostrarse en un lugar visible de la entrada (en el exterior o en el interior de la vivienda)
• Disponer de hojas de reclamaciones.

Además, en la Comunidad Valenciana existe desde enero de 2015 la obligatoriedad de registrar todos los alojamientos de uso turístico en el Registro de Empresas, Establecimientos y Profesionales Turísticos a través de una Declaración Responsable. Igualmente, en referencia a la forma de publicitar los pisos, la normativa exige que:

• Todos los anuncios deberán hacerse a través de canales comerciales de productos turísticos (OTA, Touroperadores, webs especializadas, etc)
• Los anuncios deben mostrar el número de registro turístico y la categoría otorgada al alojamiento.
• El precio debe puntualizar todos los costes que se incluyen en el: costes de mantenimiento, suministros, gastos de comunidad, etc.

Regulación del alquiler vacacional en la Región de Murcia

La normativa vigente diferencia entre viviendas vacacionales y apartamentos turísticos. Las diferencias se encuentran ante todo en el número de alojamientos que pueden ofrecer una categoría u otra y en el tipo de propiedad.

Se estiman como viviendas vacacionales aquellas que:

1. Sean unidades aisladas de apartamentos, bungalows, villas, chalés y similares
2. Estén alquiladas con objetivos turísticos
3. Su promoción y comercialización se efectúe a través de los canales de oferta turística tradicionales y nuevos.

Igualmente, la normativa exige que se cumplan los siguientes aspectos de calidad antes de poner en alquiler un piso:

• Alojamientos con suministros básicos: agua fría y caliente, gas y/o luz
• Limpieza previa a la estancia
• Que se realice un cambio de ropa de cama y baño una vez por semana
• Televisión
• Servicio de recogida de basuras o contenedores en la puerta

Regulación del alquiler vacacional en la Comunidad de Madrid

La vivienda deberá solicitar una Licencia de Vivienda Turística. Para ello deberá:

• Cumplir con los siguientes requisitos
  • Que la vivienda se encuentre en la Comunidad de Madrid
  • Disponer de la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación
  • Tener la vivienda amueblada y equipada para su ocupación inmediata
  • Disposición de suministros básicos: agua, luz, gas e internet
  • La vivienda no puede estar destinada al uso de vivienda permanente. Es decir, nadie podrá ocuparla durante los meses indicados como “Periodo de Actividad Continuada Anual” en la declaración.
  • Plano de la vivienda firmado por un arquitecto.
• Rellenar una Declaración Responsable en la que especificar los meses que se dedicará la vivienda al alquiler vacacional. Esta declaración puede ser presentada por vía telemática o de manera presencial en la Oficina de Registro de la CAM. Al presentar la declaración se adjuntará:
  • Documento que acredite la disponibilidad del inmueble: escritura de compra-venta, contrato de arrendamiento, etc.
  • Plano de la vivienda firmado por un arquitecto
  • Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.

Cuando la Comunidad de Madrid reciba la documentación, inspeccionará la vivienda un funcionario de la Delegación de Turismo. En esta visita se comprobará si cumple o no con los requisitos mínimos exigibles y se le asignará un número de registro.

Además, en referencia a la forma de publicitar los pisos, la normativa exige que:

• El número de registro turístico se refleje en la publicidad
• La vivienda deberá disponer de una placa visible en el exterior del piso con el texto Vivienda de Uso Turístico
• Tarifas que incluyan los costes de suministros, cambios de ropa de cama y baño, limpieza, etc.